什么是商業綜合體？它的發展趨勢以及未來的走向對社會經濟有哪些改變

商業綜合體的含義以及必要性

商業綜合體的含義

商業綜合體源自“城市綜合體”的概念，但兩者有著明顯區別。商業綜合體是將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。城市綜合體是以建筑群為基礎，融合商業零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”功能聚合、土地集約的城市經濟聚集體。

商業綜合體的必要性

商業綜合體是城市生活服務業配置的重點，隨經濟發展和居民消費水平提升，商業綜合體逐漸由商業中心向生活方式中心轉型、由以零售為核心向以文化休閑消費為核心轉型、由方便消費向沉浸式消費體驗轉型。

商業綜合體組合多種生活性服務業態，承擔社區商業中心的功能，是除蔬菜零售、便利店、早餐、配送等小型生活性服務網點之外，是城市生活性服務業配置重點，也是維護和建立良好社區生態的重點。商業綜合體形態多樣，包括購物中心、傳統商業街區、以及以超市、百貨店、規范化社區菜市場等為核心，組合周邊店鋪形成的綜合體等。

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商業綜合體的發展趨勢

由商業中心逐漸向生活方式中心轉型，從經濟發展規律看，當某一國家或地區人均GDP突破1萬美元時消費者用于文化、健康、休閑的消費將大為增強開始步入體驗消費時期。例如2018年北京人均GDP突破2萬美元，北京城鎮居民恩格爾系數下降至20%，已經達到最富裕的標準，完全步入體驗消費時期。

居民的消費結構隨服務消費、文化消費、休閑娛樂消費等非商品消費比重加大，商品消費的主體地位在逐漸喪失，主流消費內容由“商品消費”轉向“體驗型消費”。社區商業中心的功能逐漸由商品消費中心向商品消費與服務、文化、休閑、娛樂等，融合的集商業中心、服務中心、文化中心、交往中心、休閑中心等功能于一體的生活方式中心轉型。

生活方式中心按生活方式組合業態、品牌和功能格局，滿足居民社區內日常購物、交往、休閑、活動、文化、健身等多元需求，集商業中心、服務中心、休閑中心、交流中心、文化中心等多重功能于一體，體現區域宜居水平。生活方式中心以與家庭生活密切相關的體驗式消費為運營核心。消費環境寬松宜人與居住區相對分離，社區居民可以在此享受高品質休閑生活。規模體量按服務區域具體條件量身配置。

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商業綜合體的文娛消費核心轉型

“云消費”時代來臨，消費者通過手機、IPAD等終端可以在任何時間任何地點得到所需要的商品和服務。時間以及地點不再成為消費的障礙，傳統社區商業綜合體的一站式滿足不再是優勢。購物實體消費需求在不斷縮減，文化、休閑、藝術、娛樂等體驗型消費需求的比重則越來越高。

2018年全國人均文化娛樂消費支出2226元人民幣，占人均可消費支出的 11.2%；2018年演出市場總體規模已達到514.11億元，較上年增加5.03% ；2018年大麥網APP端月均活躍人數達237.3萬人，月均使用次數達2165.4萬次，月均使用時長達89.9萬小時。

居民文化消費頻次、規模增大，文化消費需求不斷提升。社區商業綜合體的空間結構不斷發生變化，文化藝術等體驗業態將逐漸成為消費主旋律，增加體驗業態，強化文化休閑功能，增加文化、藝術類消費已成為社區商業綜合體發展與轉型升級的重點之一。

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商業綜合體沉浸式消費轉型

人們對社區商業的需求變化

人們對社區商業中心空間環境的需求也發生變化。從方便消費和簡單的購物，到追求文化性、體驗性、藝術性、沉浸式等消費環境的體驗，追求更多能進行交往互動的社交空間。輕松愉快、具有情境、樂趣、互動性強的沉浸式消費環境，可以使人身臨其境，產生共鳴，激發對環境氛圍所表達的生活方式的向往，增加歸屬感，產生消費欲望。對消費環境進行沉浸式主題化包裝，打造主題沉浸式消費環境，為消費者提供更多休閑、社交的空間成為社區商業綜合體更好滿足消費需求、提升消費體驗的重要手段。

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商業綜合體未來發展與挑戰

資源過剩與不足并存

北京市社區商業綜合體配置以街道為單位，梳理各區社區商業綜合體資源，多數城區社區商業綜合體規?？偭窟_到配置標準，但從各街鎮具體指標看，社區商業綜合體在各街鎮分布并不均衡，資源分布過剩與不足并存。尤其是中心城區外的其他城區，新城區商業資源相對集中，其他街鎮很多因人口分布分散，或居民消費力不強，存在社區商業綜合體嚴重不足的問題。

整體品質有待提升

近年來城市規劃社區商業綜合體配置指標時，更多關注的是社區商業綜合體的數量和規模，對于社區商業綜合體的品質標準提及較少。以傳統零售為主，業態和品牌結構待優化?？傮w看商業綜合體多以傳統零售業態為主 ；品牌結構以大眾傳統零售品牌為主，同時大部分傳統商業設施業態和品牌結構相對傳統，業態和品牌的時尚化、藝術化、體驗化水平仍有待提升，環境品質有待優化和提升。

綜合超市、傳統百貨店、傳統商業街等為主體的社區商業綜合體仍發揮著重要作用，大部分傳統商業設施建設時間較早，軟硬件設施相對陳舊，限于原有建筑結構，設施環境品質提升難度較大。近年雖有一定改善，但消費環境的文化性、藝術性、時尚性、互動性仍有較大提升空間。

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商業綜合體未來發展的走向

因地制宜-合理規劃商業綜合體配置

各鄉鎮社區商業綜合體配置應逐漸向城市（城鎮）社區標準看齊，各鄉鎮至少設1個社區商業綜合體，同時承擔鄉鎮商業中心功能，具體規模根據當地人口規模和消費能力酌情配置。鄉鎮應選擇靠近公交站點、交通便捷、可達性好的區域，發展建設社區商業綜合體。

建議集郵局、派出所、銀行、餐飲、購物、當地特色產品的展售、旅游服務中心等多元功能于一體，一站式滿足鄉鎮居民多元消費需求，同時承擔當地旅游服務中心功能，并為當地居民提供特色產品展銷平臺，促進當地特色產品外銷。

農村地區商業按居住人口規模配建農村生活綜合服務中心，替代社區商業綜合體功能。新建農村生活綜合服務中心優先配置大眾餐飲、生鮮菜店、超市（便利店）、末端配送、維修、美容美發等基本服務功能。

統籌各區資源-完善商業綜合體布局

各個城市統籌各區現有超過1000平方米的連鎖超市、百貨店、購物中心、商業街、規范的社區菜市場為核心店，整合周邊的小型商業項目，形成以連鎖超市、百貨店、購物中心、商業街、規范的社區菜市場為核心的社區商業綜合體，以現有商業資源為基礎完善各區縣社區商業綜合體布局。新建住宅區預留充足的社區商業綜合體用房，有序開發建設。

新建住宅區包括棚戶區改造和舊城改造安置住房小區，以及廉租房、公租房等保障性住房小區，均按不低于總建筑面積10%的規模預留集中的社區商業綜合體商業用房，并探索與街道共建，與社區圖書館、社區文化體育設施、派出所的報警點等其他市政設施一體化考量。新建增補的社區商業綜合體，需根據街鎮發展和人口增加節奏，逐漸發展建設。

優化升級-全面提升商業綜合體品質

引導現有商業綜合體按生活方式中心的模式優化升級，并選擇高品質社區，打造社區商業綜合體示范店，優化業態與品牌結構，置換消費類型。在保障基本生活服務功能的基礎上，優化社區商業綜合體的業態結構，減少傳統零售業態比重，增加文化藝術融合體驗型業態。優化品牌結構，突出時尚化、個性化、體驗化，提升潮牌、文創品牌、設計師品牌比重，推社區商業綜合體品牌更新。

引入多種消費融合、復合化、浸入式消費模式，強化消費體驗，引領現代生活方式。增加社交空間，打造高品質社區會客廳。深入挖掘社區商業綜合體項目的空間潛能，設置小型活動廣場、小型露天劇場、參與性游樂空間、小型開放式的展廳等活動空間，引進時尚書店、書吧、茶室、咖啡廳等具有社交功能的門店，設計安排各類講座和社交互動的場景，營造藝術化、時尚化的格調，和沉浸式、場景化的體驗，打造優質的生活和社交空間。

 

 

 

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