商業死盤、爛盤，這3個因素影響了商業地產市場的發展!

2020年，受疫情影響商業地產市場受到了嚴峻的考驗。商業損失慘重，辦公緊跟其后。

主要體現在商業地產空置率攀升和租金下降兩個方面，據了解2020年下半年一線城市寫字樓空置率全部在20%以上運行，均創十年新高；上海和深圳甚至超過了25%以上。全國寫字樓平均空置率接近30%，商業營業用房空置率高達35%。

 

受疫情影響只是一方面，其最主要的是以下三個方面：

1、新增供應量大，長期閑置資產影響商業地產市場可持續發展。

甲級寫字樓市場面臨長期的高供應壓力，在四個一線城市中，深圳的甲級寫字樓未來供應最大。深圳的市場存量近590萬平方米，截止到2020年底的空置率就已經超過了23%。這意味著大量閑置資源沒有得到利用。

簡單測算一下的話，8個城市接近4500萬的市場存量，閑置的面積高達875萬平方米，相當于空出了一個廣州加成都的全部甲級寫字樓市場。

 

 

2、新增商業、產業、辦公容量超標，供大于求。

現在商業死盤、爛盤是商業地產市場最常見的現象。這是什么原因造成的？

很多開發商在做住宅開發時，會做沿街的底商，明明只有幾百戶或上千戶，卻要做幾萬甚至十多萬平方米的商業。如果按照人口數量的商業面積標準來計算，那么很多商業都嚴重超標了。

另外產業、辦公項目容量的超標，也是影響商業地產發展的因素。

以北京為例，目前北京從2021年到2024年的新增供應為215萬左右，為存量面積的22%左右，供應壓力屬于相對較輕的市場。2020年，北京雖然只有約60萬平方米的新項目集中進入市場，但供需比已經嚴重扭曲到接近5倍。

3、產業發展和樓宇供應。

 

產業發展和樓宇供應是一線城市較為突出的問題，一線城市主要以甲級寫字樓的存量較多，但市場的大面積新增需求普遍集中在城市周邊的產業園內，其中主要以互聯網科技類公司為主。

這類企業新增辦公需求依然首選其周邊的產業園或乙級寫字樓，并不會選擇市中心的甲級寫字樓。這背后除了較低的租金成本外，產業聚集效應也是重要因素，這也是新興區域在疫情后表現優于市場平均水平的根本原因。

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